Vizyon - Misyon

HEDEFLERİMİZ

ÜLKEMİZ İÇİN MODERN TESİS YÖNETİMİ PROJESİ ve ULUSLARARASI TESİS TEKNİK MÜDÜRLERİ DERNEĞİ HEDEFLERİ

(Modern Facility Management for Türkiye and UTTMD )

Kemal Evcioğlu

UTTMD- Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı

MAYIS 2015

Dünya nüfusundaki aşırı artış, şehirleşme, kaynaklardaki sınırlılık ve küresel ısınma günümüzde ülke ekonomilerine meydan okuyan sorunların başında gelmektedir. Öte yandan dünya önemli değişimler yaşamaktadır. Değişimler daima insanlığı yeni yöntemler bulmaya zorlar. Klasik bina yönetiminden modern bina yönetimine geçiş de böyle bir konjonktür içinde gerçekleşmektedir.

Günümüz bina yönetimi, binaları yaşayan oganizmalar olarak ele almaktadır. Bir tesisin ihtiyacı yaşayan bir organizmanın ihtiyacı ile eşleştirilmektedir.

Modern bina ve tesis yönetiminde, daha çok esneklik ve etkinlik ile üretilen bina yönetimi çözümlerinde; enerji etkinliği, konfor ve emniyet ve güvenlik arasında sinerji sağlanmaktadır. Sağlık, konfor ile eş düzeyde önemli görülmektedir. Modern bina ve tesis yönetimine geçiş ile ülke ekonomisinde önemli tasarruf ve iyileştirmelerin yolu açılabilir.

Tesis Nedir, Bina Nedir?

Tesis, bir işin yapıldığı, kolaylaştırıldığı tertibat ve mekanizmalardan oluşan bina veya binalar grubudur. Ticari veya endüstriyel binalar tesis kapsamına girer. Bunlar içinde oteller, rezidans ve tatil köyleri, okullar, ofis kompleksleri, spor tesisleri, toplantı binaları ve fuar merkezleri bulunabilir. Tesis deyince akla ek olarak fabrikalar, şirket binaları, alışveriş merkezleri ve hastaneler gelir. Ofis kompleksleri, hava limanları, telekomunikasyon binaları ve üretim merkezleri binaları da tesis tanımı içine alınmıştır. Bina ise tanımlanırken bütün tesisler için ortak bir yapı anlamında ele alınmaktadır. Buna göre örneğin her bina için ortak konu olan binaların enerji, su ve hava yönetimleri, enerji ve atık yönetimleri ise tesislere özgü ortak bina teknik yönetimi ana çalışma başlıkları altında ele alınmaktadır.

Tesis Yönetiminin Tanımı,

Tesis yönetimi, disiplinlerarası (interdisciplinary) bir alandır. Asıl odağı, binaların bakım ve tutumudur. Ülkemizde tesis yönetimi üzerinde çalışan Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği, modern ve etkin tesis yönetimine geçişi desteklemek için kurulmuştur.

Halen ülkemizde tesis yönetimi ile binaların kendine özgü kadrolu personeli ile icra ettikleri tesis yönetimi ve özel sektör girişimi ile firmaların sözleşme yaptıkları tesislere dışarıdan verdikleri hizmetleri içeren tesis yönetimi akla gelmektedir.

Konu, uluslararası alanda daha ileri düzeyde tanımlanmıştır. Merkezi, ABD’de olan Uluslararası Tesis Yönetimi Derneği (International Facility Management Association) IFMA bunlar içinde önde gelen teşkilatlardandır. IFMA’nın yaptığı tanıma göre tesis yönetimi bir meslektir. Ve farklı disiplinler ve disiplinlerarası süreçleri içermektedir.

Ülkemizde ise tesis yönetimi henüz bir meslek kimliği ile ele alınmamaktadır. Aralık 2010 içinde hizmete giren Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği-UTTMD, Ege Teknik Müdürleri Derneği-ETMD, Akdeniz teknik müdürler Derneği-ATMD gibi diğer tesis teknik müdürü dernekleriyle işbirliği içindedir. Tesis yönetiminin ve tesis yöneticisinin meslek düzeyinde tanımlanması ile başlaması gereken bu sürecin bir proje olarak kamu düzeyinde de sahiplenilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Tesis yönetimi, IFMA’nın yaptığı tanıma göre insan, yer, süreçler ve teknolojiler tarafından belirlenen çevrenin işlevselliğini sağlayan disiplinleri içermektedir.

Avrupa’da, “Avrupa Tesis Yönetimi Derneği-EuroFM” bulunmaktadır. EuroFM, tesis yönetimi için EN 15221 tanımını kullanmaktadır. Tesis yönetimi için; Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda, İngiltere ve İngilizce’nin kullanıldığı iş alanında “facilities management” terimi kullanılırken, ABD’de “facility management” ve “facilities management” terimlerinin her ikisi de yaygın olarak kullanılmaktadır.

Avrupa Standartlaştırma Komitesi-CEN’in hazırladığı ve British Standards BSI tarafından onaylanan EN 15221-1 “facility management” tanımı, tesis yönetimini “bir organizasyon dahilinde o organizasyonun öncelikli etkinliklerini geliştiren, destekleyen, üzerinde mutabık olunan hizmetleri sürdürmesi ve ilerletmesi açısından ihtiyaç duyulan süreçlerin bütünleştirilmesi” olarak tanımlamaktadır. Avrupa standardlarına göre tesis yönetimi, “arazi ve altyapı ( planlama, dizayn, işyeri, inşaat, kira, iskan-occupancy, bakım, mobilya, temizlik ile insan ve organizasyon başlığı altında dışarıdan yiyecek içecek tedariği-catering, enformasyon ve muhabere Teknolojisi-Information and Communication Technology-ICT, İnsan Kaynakları Yönetimi-Human Resources Management-HRM, muhasebe, satış, turizm ve eğlence-hospitality gibi başlıkları ele almaktadır.

İngiliz standardı, BS 8536:2010’a göre tesis yönetimi bir binanın veya tesisin yaşam saykılının yani hizmet ömrünün operasyonel safhasında gerçekleştirilmektedir. Tesis yönetimi yılları kapsamaktadır.

Modern tesis yönetimi, bilgi teknolojisi aracılığıyla tesis yönetimini desteklemektedir. Bu maksatla Bilgisayar Destekli Tesis Yönetimi (Computer Aided Facility Management-CAFM) uygulanmaktadır. “Modern Tesis Yönetimi”ne geçiş için ülkemizde CAFM tarzında bir bina yönetiminin ivedilikle devreye sokulması ve tesis yönetiminin ulusal standartlar çerçevesinde tanımlanarak uygulanması gerektiğine inanılmaktadır.

Modern Bina Yönetimi –Akıllı Binalar

Günümüzde yerleşim ve endüstriyel maksatlı binaların sayısı hızla artış göstermektedir. Tesis yönetimleri doğal olarak bağımsız bir şekilde kendi sahiplerince yönetilmektedir. Bu durumda, tesis yönetimlerinin etkinlikleri, tesis sahipleri ile tesis ve bina yöneticilerinin imkan ve kabiliyetleri ile sınırlıdır. Ülkede makro ekonomik düzey düşünüldüğünde tesis düzeyinde bu serbestiyet çelişkili bir durum oluşturmaktadır. Örneğin; banka binaları, şirket binaları, ofis binaları, fabrikalar gibi tüm tesisler, insan unsurunun çevre üzerindeki etkisini minimize etmek için enerji yönetimini sorumluluğunu üstlenmeli, merkezi yönetime iştirak etmeli ve ülkenin gelecek ihtiyaç planlamasına destek olmalıdırlar.

Mevcut bina yöneticilerinin operasyonel etkinliği tesislerin ömrüne tesir etmektedir. Tesislerin sağlayabileceği hizmet, kendi yetenekleriyle ve kaynaklarının etkinliği ile sınırlı kalmamalıdır. Bunun için öncelikle tesis performansının merkezi bir veri tabanı ile monite edilmesi önerilir. Çünkü mevcut serbestiyet içinde birçok tesis tam anlamıyla bir bakım tutum programı uygulamıyor olabilir. Tesislerde oluşan iş kazaları, konfor eksiklikleri gibi sorunlar yalnızca kamu denetimine bırakılmamalıdır. Kamu denetimleri uygun, yönetmelikler tamam da olsa bunların uygulanmasında eksiklikler ortaya çıkmaktadır. En başta gelen eksiklik yönetici ve uygulayıcıların eğitim eksikliğidir. Her ne kadar eğitim ve bakım açısından meslek örgütlerinin kıymetli çalışmaları, tesislere özveri ile verdikleri destekler olsa da bu yanlış veya eksik uygulamalar sürdüğü müddetçe sonuçları ekonomiye doğrudan önemli ve sürekli kayıplar olarak yansıma yapmaktadır. Modern ve merkezi tesis yönetimi konsepti ile bu kayıplar önlenebilir.

Tesislerin ve ülkenin en temel gereksinimi enerjidir. Varolan enerjinin yönetimi, alternatif enerji sistemlerinin devreye girmesi bugün aciliyet arzeden konular arasında görülmektedir. Ülkemizde enerji konusunda alınan özel tedbirler, tesislerin daha etkin yönetimi ile en üst düzeyde desteklenebilecektir. Bu tür yönetimler, kriz ortamlarında da rahatlatıcı etki sağlamakla kalmayacak, tesislerde ekolojik odaklı iyileştirmelerin de önünü açacaktır.

Modern tesis yönetimi denilince ne anlaşılmalıdır? Tesislerimizi teşkil eden binaların modern anlamda yönetimi günümüzde akıllı bina yönetimine odaklanmıştır. 21nci yüzyılda bina yönetimi, akıllı ve sürdürülebilirlik üzerinde şekillenmektedir.

Akıllı binalar, akıllı teknoloji ve süreçlerin uygulandığı, içinde yaşayanlar için daha güvenli ve daha üretken, sahipleri için operasyonel olarak daha etkin binadır. Gelecekte yapılacak teknik değişimlere açık yapıdaki binadır. Akıllı binanın bir sonraki düzeyi ise yeşil binadır. Yeşil bina yönetiminde başta ele alınması gereken üç alan vardır:

Enerji Yönetimi,
Karbondioksit Salımları,
Katı Atık Yönetimi,

Bu başlıklar akıllı binalar için de eş düzeyde önemlidir. Akıllı binalar, aynı zamanda yeşil bina da olabilirler.

Tesislerde neden akıllı bina yönetimine ihtiyaç var?

ABD’nin önde gelen iletişim şirketlerinden CommScope 2010 Ağustos’ta şöyle diyor.

“Amerika Birleşik Devletleri’nde 10 yıl boyunca her ay bir enerji üreten bir tesis (energy plant) dikilse bile önümüzdeki 10 yılın enerji ihtiyacı karşılanamaz. Çünkü ABD’deki tesis binaları, ülkenin tükettiği bütün elektriğin üçte ikisini, atmosfere salınan karbondioksitin üçte birini, bütün tüketilen hammaddenin yarısını oluşturmaktadır. İlaveten ABD’de tesisler yılda 136 milyon ton atık üretirken bir yandan da önümüzdeki oniki yılda 58000 MW elekrik açığı yaratacaktır. Kuşkusuz bu durum alarm vermektedir. Artık bu binaların akıllı olması zorunludur.”

Ülkemizin enerji ihtiyacı üst düzeydedir. Bu kapsamda yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelim artmış ve herşeyden önemlisi nükleer enerji ile ihtiyacın karşılanması düşüncesinin hakim olduğu bu süreçte akıllı bina ihtiyacı ile ve modern tesis yönetiminin uygulanması hususlarının çok iyi değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ülkemiz, çevresel açıdan uygun ve akıllı bina inşası için gereken teknoloji ve hizmetleri sunabilecek düzeye gelmiştir. Kaçak yapıların tasfiyesinin de gündemde olduğu bu dönemde yeni binaların yeşil ve akıllı bina olarak inşa edilmesi ülke ekonomisi açısından da makro getiriler sağlayacaktır.

Modern tesis yönetiminin seçilmesi için önemli getirilerden biri de şudur. Bir binanın inşaatı, bina sahibinin masraflarının ancak bir bölümünü teşkil eder. Sonraki dönemi ise operasyon masrafları işgal eder. Bu masraflar istatistiklere göre bina yaşam saykılındaki tüm masrafların yüzde ellisine ulaşabilmektedir. Bu yüzden binaların akıllı inşa edilmesi de yetmeyecek, ancak akıllı yönetimi de söz konusu olacaktır. Böylesi büyük bir finansal masraf dilimine kumanda eden bina ve tesis yöneticilerinin de iyi yetiştirilmesi ve iyi organize edilmeleri ülkemiz açısından son derece önem taşımaktadır.

Akıllı binalarda verilen hizmetlerin entegre yönetimi söz konusu dur. Entegre yönetim, bina işletim masraflarının azaltılmasını sağlar. Entegre yönetiminde bilgi ve enformasyon bazlı, IP tabanlı altyapılar, binaların bugününün ve geleceğinin etkin yönetimi için gereklidir.

Klasik ve Modern Bina Yönetimlerinin Karşılaştırılması

Klasik bina yönetiminde hizmet masraflıdır. Binaların ömrü gözönüne alındığında modern işletim düzenekli binalara göre daha pahalıdır. Klasik bina yönetiminde ömür devri önceden birbirinden farklı çok sayıda cihaz ve sistem için tesislerde millerce kablo bağlantısı bulunmaktadır. Birbirine bağlı, genelde emniyet ve kontrolu düşük düzeyde, dağınık olarak farklı yerlerde bulunan bu cihaz ve sistemler, sürekli gözetlemeye ihtiyaç duymaktadır. Bunun için de çok sayıda gereksiz personel istihdam edilmektedir. Oysa istihdamın niteliği açısından gereksiz insan sayısının azaltılması, ekonomik açıdan da akıllı bina yönetimini gündeme getirmektedir.

Akıllı Binaların Avantajları

IP bağlantıları hazır, fiziksel altyapısı ile yeni binalar bir taraftan ömürboyu tasarruf ile para kazandıracak, öte yandan materyal olarak ortalama 40 yıl ömür biçilen binalar ömür devri boyunca etkin ve daha az masrafla hizmet verecektir. Bu tasarruf sürecinde, binalara gelecekte monte edilecek sistem ve cihazlar için de uygun altyapı kurulacağından, teknolojik yeniliklerle evrimleşen cihaz ve sistemlerin ileride aynı binaya entegrasyonuna uygunluk söz konusu olacaktır. Böylece, önceden kurulan hazır IP altyapısı ile bina ömrü boyunca operasyonel etkinlik söz konusu olacaktır.

Ülkemizde ekolojik ve akıllı bina alt yapısı ile ülke yönetimi; vizyon, bilgi ve kontrol için binalara teknik hakimiyeti elde edecektir. Bu kapsamda bina yönetimi açısından kazanılacak diğer yetenekler aşağıdaki gibi sayılabilir;

Otomatik Dokumantasyon Yeteneği
Gerçek Zamanlı Raporlama
Değişikliklerin Gerçek Zamanlı Tespiti
Olay Bildirimi-Event Notification
Cihaz Entegrasyonu-Device Integration
Değişim Yönetimi
Elektronik İş Emirleri
Olay Yönetimi-Incident Management
Denetimler-Audit Trials

Daha emniyetli ve daha etkin, planlama, dizayn ve operasyon açısından yeni yapılacak akıllı bina ve mevcut binalara çevre koruma sorumluluğu verilmelidir. Akıllı binalar da çevre koruma sorumluluğu ile inşa edilmelidir.

Akıllı binalar aşağıdaki sistem ve süreçlerin entegrasyonunu sağlayacaktır.

CCTV
IP Vidyo Gözetleme
Alarm ve Sensorler
Giriş Kontrolu Access Control
Aydınlatma
İletişim
HVAC
Yangın
Enerji
Günboyu Gözlem
Asansörler

Karışıklı yaratmaması açısından akıllı bina ile yeşil binanın eş anlamlı değil ama birbirinin ikizi olduğunu söylemek gerekir. Akıllı binaların, aynı zamanda yeşil bina olması da mümkündür. Aşağıdaki binalar günümüzde yeşil bina tanımı içine alınabilmektedir. Yeşil Bina ile;

En az enerji tüketimi olan,
Çevre Koruma odaklı dizayn edilmiş olan
Yenilenebilir enerji kullanan
Ekolojik ayakizi düşük olan binalar kastedilmektedir.

Her iki konsepti örtüştürerek dizayn edilen bina verimlilik ve çevre koruma açısından en uygun olanıdır. Amaç bütün ömür devri boyunca etkin bina inşa etmektir.

MODERN TESİS YÖNETİMİNİN BİLEŞENLERİ

Tesis yönetiminin bileşenleri aşağıdaki gibidir.

Tesis Yöneticileri
İşyerinde Sağlık ve Güvenlik
Yangın Güvenliği
Güvenlik
Bakım Sistemleri
Periyodik ve Yasal açıdan Emredici Testler ve Denetimler
Operasyon
İş Süreklilik Planı

Tesis Yöneticileri

Tesis yönetiminin kuşkusuz en önemli unsuru yetişmiş personel yani “insan”dır. Tesis yöneticileri temel eğitimlerinin yanısıra iki düzeyde operasyon yapacak bilgiye sahip olmalıdırlar.

Tesis yöneticisi, stratejik taktik ve operasyonel düzeyde yönetim icra eder. Tesis yöneticileri, stratejik ve taktik düzeyde, mal sahiplerini, kendi kararlarının mülklerinin yönetimi ve verilen hizmetler üzerindeki potansiyel etkileri konusunda bilgilendirmelidirler. Taktik operasyon düzeyinde ise tesis yöneticisinin rolü birincisinden farklı olarak; optimal, emniyetli ve maliyet etkin (cost-effective) bir çalışma çevresinin inşa edilmesi için bina operasyonunu etkin olarak yürütmektir. Bu etkin yönetim, yukarıda listelenen ve müteakip maddelerde tanımlanan işlevlerin yerine getirilmesi ile gerçekleştirilir.

Ülkemizde tesislerin teknik yöneticileri için standart tanımlama bulunmamaktadır. Tesis teknik yöneticilerinin yetiştirilmeleri için mesleki bir program mevcut değildir. Tesis teknik yöneticileri ya inşaat ya da piyasadaki diğer kamu kurum veya özel şirket kaynaklı, genelde elektrik veya makina kökenli mühendis veya meslek okul yöneticileri içinden seçilmektedir. Ancak teknik müdürlük mesleğini icra ederken, çok sayıda disiplin ve disiplinlerarası bilgi birikimine hakim olması gereken bu yöneticiler için ivedilikle yetiştirilme programlarının hazırlanması ve okullarda uygulanması gerektiğine inanılmaktadır.

İşyerinde Sağlık ve Güvenlik

İşyerinde sağlık ve güvenlik bileşeni, muhtelif disiplinleri karşılıklı olarak ilgilendiren bir alandır.

İşyerinde işe gelen veya verilen görevlendirmeyi icra edenlerin iş emniyeti, sağlık ve insanların gönencini ilgilendiren konularını içerir. Bütün emniyet ve sağlık programlarının amacı emniyetli bir iş ortamı oluşumunu teşvik etmek olmalıdır. İkinci olarak birlikte çalışan işçileri, aile bireylerini, müşterileri, tedarikçileri, komşu birimler ve iş yeri ortamından etkilenecek diğer bireyleri korumaktır. Bu tesis yönetimi bileşeni, tıp, hijyen, kamu sağlığı, emniyet mühendisliği (safety engineering), kimya ve sağlık fiziği ilgili bilim alanlarını içermektedir.

İşyerinde sağlık güvenlik, yerel birimlerle olduğu kadar, devlet birimlerimiyle eşgüdümü, ulusal yasa ve yönetmelik ve ilgili kamu birimleri ile ortak çalışma ve eşgüdümü içermelidir. Uluslararası alanda Occupational Safety and Health Administration OSHA ve Çevre Koruma Ajansı (Environmental Protection Agency-EPA gibi unsurlar bulunmaktadır. Konu ile ilgili olarak EN 54 gibi yürürlüktedir. Uluslararası standartlara göre “endüstriyel hijyen” başlığıyla konuyla ilgisi açısından gündemde olan “iç hava kalitesi- indoor air quality” örnek olarak işyerinde sağlık ve emniyet konusunun ilgi alanına girmektedir. Çeşitli yönetmelikler, kontratçı yükleniciler için emniyet kurallarının belirlenmesi, risk analizlerinin yapılması, sağlığa zararlı maddelerin kontrolu da bu bileşenin ilgi alanlarına girmektedir.

Yangın Güvenliği- Fire Safety

Tesislerde yangın güvenliği , tesis yönetiminin diğer bileşenlerinin içindedir. Duman ve ısı dedektörleri, yangın alarm sistemleri, sprinkler yangın söndürücü sistemleri, yangın söndürücüleri gibi ilgili ekipman ve teçhizat yanında, yangın durdurma ve yangın risk analizi konseptleri tesis yangın güvenliği bileşenin alt unsurlarını teşkil eder.

Güvenlik-Security

Güvenlik, tesis yönetiminin diğer önemli bir bileşenidir. Güvenlik bileşeni, giriş kontrolu-access control, güvenlik muhafızlığı-security guarding gibi alt konseptlerle; istenmeyen ziyaretçi-intruder alarmı ve Kapalı Devre Televizyon Sistemi CCTV gibi güvenlik alanında ele alınan ekipman ve sistemleri içermektedir.

Bakım Sistemleri

Bakım sistemleri tesis yönetiminin belki de en yoğun bileşenidir. Isıtma, Ventilasyon, Air Conditioning ve Soğutma ekipmanları sözkonusu ilgi alanında kullanılan ekipman, teçhizat ve sistemlerin unsurlarını oluşturmaktadır. Önleyici ve Önceden Belirleyici Bakım konsepti ile Düzeltici Bakım Konsepti ve Reaktif Onarımlar bakım konseptleri içindedir. Bina Otomasyon Sistemleri, Dekorasyon ve Kumaş işleri, bahçe bakım ve çiçekçilik de bakım sistemleri içinde ele alınmaktadır. Bakım sistemlerinin kontrolu açısından bilgisayarlı bakım yönetim sistemi de bu sistemlerin içindedir.

Periyodik ve Yasal açıdan emredici Testler ve Denetimler

Tesis Yönetiminin ana alt süreçleri içinde önemli bir bileşen, “periyodik ve yasal açıdan emredici testlerin ve denetimlerin yapılması”dır. Özellikle bakım tutum açısından önemli kilometre taşları olan bu testler, tesislerin emniyet ve yaşam saykılı açısından kritik önem taşımaktadırlar. Bunların belirli bir organizasyon ve disiplin içinde uygulanması ve anında kontrol edilmesinin birçok yararı mevcuttur. Ancak bu beklenti kamu denetim mekanizmasının desteklenmesi açısından ancak modern tesis yönetiminin kolaylaştırabileceği bir husustur. Tesislere pozitif yaptırımlar ve merkezi veri kontrollu yakın denetleme ile önleyici ve koruyucu bakımlar ve testlerin yaptırılması son derece önemli görülmektedir. Çünkü bu konunun büyük ölçekli tasarruf ve ekonomiye dönüşle yakın ilgisi bulunmaktadır.

Kaldırma ekipmanları, iş ekipmanlarının testi, tesislerde lejyonella testlerinin, basınçlı kap testlerinin yapılması, asbestos kontrolu, pencere temizlikleri, çatı arası bakımları gibi önemli test ve denetimlerin yanında elektrik olarak taşınabilir cihazlar ve sabit kablolama gibi hususlar da bu bileşen kapsamında ele alınmaktadır. Paratoner ve topraklama kontrolleri, tesislerde emercensi aydınlatmaların testi, yangın güvenlik sistem ve ekipmanlarının periyodik test ve denetimleri de bu alanda ele alınmaktadır.

Operasyon

Tesis yönetimi açısından önemli diğer bileşen de “operasyon” başlığı altında ele alınmaktadır. Tesiserde yardım masaları-help desk, resepsiyon ve danışma işlemleri, engellilerin ağırlanması- disabled access konusu, tesislerin temizliği, atık yönetimi, çevresel konular, resepsiyon, toplantı odası yönetimi, iş merkezi-business center veya e posta-mail odası yönetimi, fotokopi işlemleri, ofis planlaması, yerleşim- layout ve mobilya yerleştirme konusu, araba park etme, ihale ve sözleşme, görüşme-negotiation, kemirgen kontrolu-pest kontrol, kaçış rotalarının ve yangın çıkış-fire exitlerin günlük kontrolu, akıllı satın alma gibi konular operasyon alanında ele alınabilir.

İş Sürekliliği Planlaması

İş sürekliliği tesis yönetiminin bir bileşenidir. İş sürekliliğinin planlanması, felakete karşı korunma-disaster recovery, acil durum hazırlığı-emercensiye hazırlık anlamı taşıyan emercensi işlemler tesis yönetiminin iş sürekliliği başlığı altında ele alınmaktadır.

Bilgi İşlem

Tesis yönetiminin yukarıda sayılan bileşenlerine ek olarak başka bir boyut da bilgi işlem olarak görülür. Bina enformasyon modellemesi başlığıyla ele alınan bu konu aslında modern tesis yönetiminin omurgasıdır.

Merkezi Bina Yönetimi Projesi

Bu proje ülkemiz için bir 2023 projesi olabilecek mahiyet ve kıymette görülebilir. Dünyada tesis yönetimi alanında önemli teknolojik değişimler yaşanmaktadır. Bu teknolojik değişimlere bilgi alışveriş ve paylaşım teknolojileri ile bilgi kontrol teknolojileri yön vermektedir. Bunlara verilebilecek en iyi örnekler arasında Dubai bulunmaktadır. Teknolojik olarak e-yönetişimin (e-governance) başarıyla uygulandığı Dubai’deki birçok ev ve binaya merkezi kontrol uygulanmaktadır. Internetin çevrimdeki etkinliği ile Dubai Akıllı bina yönetimini yapan şirketler kurdukları büyük kapasiteli bir bilgisayar hizmet birimi-server ve kuvvetli bir yazılımla birçok binanın anında-on line kontrolunu gerçekleştirmektedir. Tesis teknik kontrolunun bu bağlamda kullandığı ana yöntem, mühendislik ekipman ağacında bulunan tüm ekipmanları anında izlemektir. Ekipmanların teknik olarak yaşamsal akış işlevlerinde bir değişim olursa bu değişim algılanmakta, süratle ikaz alınmakta, buna göre de onarıcı ve düzenleyici müdahele yapılmaktadır.

Merkezi on line bina yönetimi ülkemizde de uygulanabilir mi? Uzaktan Merkezi Tesis Yönetim sistemi kurulmuş olsa ne kadar faydalı olur?

Merkezi bina yönetim yazılımı yapılabilir. Böylece önceden kimliği çıkarılmış binaların verileri ile üst düzeyde ve ayrıntılı teknik kontrol sağlanabilir.

Normal verilerle sanayi ve endüstri için ele alınan bu hesaplamaların tesis bina tipine göre daha ayrıntılı düzeyde izlenmesi ve teknik hizmetlerin kontrolu da sağlanabilir. Böylece yakından takip ile keyfi hareket eden tesislerin ekonomik kayıplara yol açmalarının önü kapanacaktır. İşletmelerin karlılığına da olumlu tesir edecek bu projelerde ana hedef ;

Konaklama sektöründe,

Misafir konforu,

Sağlık sektöründe,

Hasta konforu,

Alışveriş Sektöründe,

Ziyaretçi konforudur.

Bina niteliklerine göre ilaç fabrikası tekstil fabrikası gibi sektörler için yönetim sistem ve hedefleri çeşitlendirilebilir.

Dubai’de, Çin’de vb birçok ülkede uygulanan bu sistemlerin benzerini ülkemizde yapmak mümkün görülmektedir.

İZODER tarafından başlatılan enerji kimlik yazılımı projesi desteklenerek bütün binaların öncelikle enerji kimlik belgesi alması sağlanabilir. Binaların web access ile kendi veri tabanını ziyaret ederek verilerini girmeleri ve kontrollu olarak kendi veri tabanlarında toplamaları zorunlu kılınabilir.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği- UTTMD gibi bina yönetim dernekleri bu verilerin doğru olarak toplanması ve değerlendirilmesinde kamu yönetimine destek olabilirler. Bu veriler üzerinde çalışacak olan uzmanlar için veri tabanı tasnif ve analizi ile çok önemli veriler ile sağlam istatistikler üzerinden makro analizler çıkarabilirler. Bu veri tabanına göre gruplamalar yapılabilirken, lokal ve ülkesel ölçekli analizlerle UTTMD’nin projeleri içinde bulunan karbon salımının azaltılması projesi gündeme alınabilir. Tesislerin hangi enerjiyi ne ölçekte kullandığından tutun atık yönetimi, hava ve su yönetimi gibi birçok tesis ihtiyacının izlenmesi ve belirlenmesi imkan dahilinde olabilir. Böylece hava ve su kalitesinin arttığı, enerji tüketiminin giderek azaltıldığı tesisler için sürekli yenilenmenin önü açılabilir. Sürüncemede kalan projelerin karar süreçleri hızlandırılabilir. Bir yandan tesisler emniyetle yönetilip, iyileştirilip modernize edilirken istihdama katkı getirilebilir. Bu veri tabanlarını kullanarak karar verilebilmesi için öncelikle doğru dinamik ve yoğun bir veri toplama işlevinin gerçekleştirilmesi gerekir. Bu veriler üzerinde çalışacak, tarafsız bir “Teknik İstişare ve Değerlendirme Kurulu” kurulmalıdır. Bu kurul, mesleki örgütler tarafından desteklenen bir kurul olabilir. Anılan kurul, mevcut durum ve gelecek projeler üzerinde değerlendirmeler yapabilir ve böylece tesis yönetimini de disiplinli olarak desteklenebilir.

Bu sistemle aynı ölçekli bir binanın tükettiği enerjideki farklılıklarının nerelerden kaynaklandığı sorgulanabilir. Binalarda enerji verimliliği ile ne ölçüde bir enerjiden söz edildiği gözlemlenebilir. Binanın konuşundan ve yapı teçhizat detaylarından, enerji tüketiminden alternatif enerji ihtiyacı belirlenebilir. Ve hatta istenirse binaların taşan su tanklarından tutun da panik alarmlarına ve yangın güvenliğine kadar birçok bileşeninin kontrolu sağlanabilir. Ortak veriler üzerinde çalışma yapan bu kurul, tedariği uygun sistem teçhizat tavsiyesi sağlayabilir. Bir yandan binaların performansı gözlenirken bir yandan optimize çözüm arayışlarıyla modern bina yönetiminde bir çığır açılabilir.

Kayıp İşgücünün Dönüşü

Merkezi Bina Yönetiminin insan kaynakları verileri üzerinde çalışılarak kayıp İşgücünün ekonomiye kazandırılması sağlanabilir. Bu maksatla kamu öncülüğünde tesislerin özgün yapıları ve özellikleri de göz önüne alınarak iş ve adam-saat matrisleri tespit edilebilir. Esnek ve istişari standart tespiti yöntemi ile tesisleri zora sokmadan kayıp işgücünün geri kazanımı sağlanabilir. Bu noktada, sendikaların ve odaların da yardımıyla sektörlere göre ilgili bakanlıkca onaylanacak iş-adam saat çizelgeleri düzenlenebilir. Buna göre mesai ve personel çalıştırma konusu belirlenebilir. Bu yöntem gerek işverenlerin ve gerekse de işçilerin farklı tesislerde kaybettiği iş ve ekonomik geri dönüşün sağlanmasını sağlamakla kalmayıp, iş barışı ve işyerinde emniyet ve sağlık açısından da üst düzeyde yönetim ve gelişmişliği getirecektir.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği-UTTMD

UTTMD,10 Aralık 2010’da hizmete girmiştir.

Ülkemizde tesis tanımına giren otel, AVM, hastane, fabrika gibi binaların tesis teknik yöneticilerini biraraya getiren bu mesleki organizasyonun halen 300’den fazla üyesi bulunmaktadır. Dernek, İstanbul merkezli olarak tüm şehirlerimizde organize olacak şekilde çalışmaktadır. UTTMD, modern tesis yönetiminin tüm bileşenlerini geliştirmek, teknik müdürlerin mesleki tanımlarının yapılmasını ve eğitim programlarının belirlenmesini sağlamak gibi hedeflerinin yanında ülke ekonomisine katkıda bulunacak projelerde görev almak amacındadır. Bu bağlamda kuruluşunun birinci yılında, derneğin kamuoyuna tanıtımı, fuar, seminer, konferans ve eğitimlere iştirak, tesislerde karbon salımının azaltılması projesinin başlatılması gibi faaliyetler icra edilmiştir. Ülkemizde modern tesis yönetimine katkıda bulunmak amacıyla kurulmuş olan ilk dernek olan UTTMD, 2012 yılı içinde 18-19 Ekim 2012’de bir konferans düzenlemiştir.

Tedarikçiler Fuarı ve Tesis Yatırım ve Yönetim Konferansı 18-19 Ekim 2012 Vow Convention Center-

Facility Management System Conference-FMS 2012

UTTMD, 2012 de tesis yönetim sistemlerinin bileşenlerinin ele alındığı bu kongre ile, modern tesis yönetimine mehaz olacak yerli kaynakları harekete geçirmek, ülke ekonomisine katkı sağlayacak ve modern tesis yönetiminin gerektirdiği hizmet ve projeleri belirlemek, tesis yöneticilerini akademisyenlerle, tedarikçilerle, yerli ve yabancı uzmanlarla bir araya getirmek gibi bir çok sinerjik hedef hedefe ulaşmak hedeflenmiştir. İki gün boyunca tesis yönetiminin tüm bileşenleri üzerinde spesifik olarak konular tartışılmıştır. Mütekip konferans ve fuarların periyodik olarak tekrarlanması hedeflenmektedir. Fuar ve konferansa Anadolu’daki tesislerin yöneticileri ve teknik müdürleri de davet edilecektir.

Bu konferanslarla, tesislerin omurgası olan tesis teknik yöneticilerinin tesis yönetiminde yeni teknolojilerle tanıştırılması ve tesis yönetimi konusunda doğru bilgilendirilmesi, kamu yönetiminin tesis yönetimi için belirlediği tüzük ve yönetmelikler ile bakım tavsiyelerinin tesis yöneticileri tarafından tam olarak anlaşılması amaçlanmaktadır. Türkiyemizde ilk kez gerçekleştirilecek ve yoğun bir beyin fırtınasına sahne olacak faaliyetjere katılmak üzere tüm tesis yöneticileri ve tesis teknik çalışanları ile teknik müdürleri davet edilecektir.

Bu çalışmalarla, milli ve uluslararası öncü kurum ve kuruluşları, bilim insanlarını uzmanlarını davet ederek birçok konuda olduğu gibi tesis yönetim alanında da Ortadoğu, Balkanlar ve Avrasya odaklı üçgende bir teknik çekim merkezi oluşturmak mümkün görülmektedir. Bunun ülkemizin tanıtımı ve diğer açılardan yaratacağı faydalar açıktır. Konferans çalışmamızın başta tesislerimiz olmak üzere ülkemize ve insanlığa önemli katkılar yapacağına inanıyoruz.

Bu tarzdaki fuar ve müteakip çalışmalarımız, ülkemizin yükselen yıldızını daha da parlatacaktır. UTTMD, yurt içinde ve yurt dışında ses getirecek projelere ev sahipliği yapmayı hedeflemektedir.

Sonuçlar

Ülkemizde ise tesis yönetimi, ABD’de ve Avrupa’da olduğu gibi henüz bir meslek kimliği ile ele alınmamaktadır. Tesis Yönetiminin ve tesis yöneticisinin meslek düzeyinde tanımlanması ile başlaması gereken bu sürece bir proje olarak kamu düzeyinde de sahiplenilmesi gerekmektedir. Ülkemizde tesislerin teknik yöneticileri için standart tanımlama bulunmamaktadır. Tesis teknik yöneticilerinin yetiştirilmeleri için mesleki bir program mevcut değildir. Çok sayıda disiplin ve disiplinlerarası bilgi birikimine hakim olması gereken bu yöneticilerin ivedilikle yetiştirilme programlarının ele alınması gerektiğine inanılmaktadır
Modern tesis yönetimi, bilgi teknolojisi aracılığıyla tesis yönetimini desteklemektedir. Bu maksatla Bilgisayar Destekli Tesis Yönetimi (Computer Aided Facility Management-CAFM) uygulanmaktadır. Modern Tesis Yönetimine geçiş için ülkemizde CAFM tarzında bir süreç yönetiminin ivedilikle devreye sokulması ve tesis yönetiminin ulusal standartlar çerçevesinde tanımlanarak uygulanması gerekmektedir.
Tesis yönetimlerinin etkinliği, tesis sahipleri ile tesis ve bina yöneticilerinin imkan ve kabiliyetleri ile sınırlıdır. Makro ekonomik düzey düşünüldüğünde tesis düzeyinde bu serbestiyet çelişkilidir. Örneğin banka binaları, şirket binaları, ofis binaları, fabrikalar gibi tüm tesisler sorumlu bulundukları insan ve tesis unsurunun çevre üzerindeki etkisini minimize etmek için enerji yönetimini zorunlu olarak ele almalı ve bu çerçevede ülkenin gelecek ihtiyaç planlaması şekillendirilmelidir.
Mevcut bina yöneticilerinin operasyonel etkinliği tesislerin ömrüne önemli ölçüde tesir etmektedir. Tesislerin sağlayabileceği hizmet, kendi yetenekleriyle ve kaynaklarının etkinliği ile sınırlıdır. Bu serbestiyet içinde bazı tesisler bu yüzden tam anlamıyla bir bakım tutum programı uygulamıyor olabilir. Kamu denetimleri uygun, yönetmelikler tamam da olsa bunların uygulanmasında eksiklikler vardır. En başta gelen eğitim eksikliğidir. Her ne kadar meslek örgütlerinin özveri ve desteği bulunsa da bu yanlış veya eksik uygulamalar ekonomiye doğrudan önemli ve sürekli kayıp olarak yansımaktadır. Modern tesis yönetimi konsepti ile bu kayıplar önlenebilir.
Modern tesis yönetimi, akıllı bina inşası ile birlikte ele alınmalıdır Ülkemizin enerji ihtiyacı üst düzeydedir. Bu kapsamda yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelim artmış ve herşeyden önemlisi nükleer enerji ile ihtiyacın karşılanması düşüncesinin hakim olduğu bu süreçte akıllı bina ihtiyacı ile ve modern tesis yönetiminin uygulanması hususlarının çok iyi değerlendirilmesi gerekmektedir. Ülkemizde, çevresel açıdan uygun ve akıllı bina inşaası için gereken teknoloji ve hizmetler bulunmaktadır. Kaçak yapıların tasfiyesinin de gündemde olduğu bu dönemde yeni binaların yeşil ve akıllı bina olarak inşa edilmesi ülke ekonomisi açısından da makro getiriler sağlayacaktır. Bu bağlamda yeşil bina yönetiminin de uygulanması gerekmektedir.

Yeşil Bina ile;

En az enerji tüketimi olan,
Çevre Koruma odaklı dizayn edilmiş olan
Yenilenebilir Enerji kullanan
Ekolojik ayakizi düşük olan binalar kastedilmektedir.

Her iki konsepti örtüştürerek dizayn edilen bina verimlilik ve çevre koruma açısından en uygun olanıdır. Amaç bütün ömür devri boyunca etkin bina inşa etmektir.

Merkezi Tesis Yönetim Projesi, ülkemiz için bir 2023 projesi olabilecek mahiyet ve kıymette görülebilir. Merkezi on line bina yönetimi ülkemizde de uygulanabilir. Merkezi bina yönetim yazılımı yapılabilir. Böylece önceden kimliği çıkarılmış binaların verileri ile üst düzeyde ve ayrıntılı teknik kontrol sağlanabilir. Normal verilerle sanayi ve endüstri olarak ele alınan bu hesaplamaların tesis bina tipine göre daha alt düzeyde izlenmesi ile yakından takibi keyfi hareket eden tesislerinin bağımsız hareket etmelerinin ve kayıplara yol açmalarının da önü kapanacaktır. Dubai’de, Çin’de vb birçok ülkede uygulanan bu sistemlerin benzerini ülkemizde yapmak mümkün görülmektedir.

Başlatılan enerji kimlik yazılımı projesi kapsamında bütün binaların öncelikle enerji kimlik belgesi alınması işlemi hızlandırılmalıdır. Binaların web access ile kendi veri tabanını ziyaret ederek verilerini kontrollu olarak kendi veri tabanında toplamaları zorunlu kılınabilir.

Uluslararası Tesis Teknik Müdürleri Derneği- UTTMD gibi bina yönetim dernekleri bu verilerin doğru olarak toplanması ve değerlendirilmesinde kamu yönetimine destek olabilirler. Bu veriler üzerinde çalışacak olan uzmanlar için veri tabanı tasnif ve analizi ile çok önemli veriler ve sağlam istatistikler üzerinden makro analizler çıkarabilirler. Bu veriler üzerinde çalışacak, tarafsız bir “Teknik İstişare ve Değerlendirme Kurulu” kurulmalıdır.

Merkezi Bina Yönetiminin insan kaynakları verileri üzerinde çalışılarak kayıp İşgücünün ekonomiye kazandırılması sağlanabilir.Bu maksatla kamu öncülüğünde tesislerin özgün yapıları ve özellikleri de göz önüne alınarak iş ve adam-saat matrisleri tespit edilebilir. Esnek ve istişari standart tespiti ile böylece kayıp işgücünün geri kazanımı sağlanabilir. Bu çalışma, gerek işverenlerin ve gerekse de işçilerin farklı tesislerde kaybettiği iş ve ekonomik geri dönüşün sağlanmasını sağlamakla kalmayıp, iş barışı ve işyerinde emniyet ve sağlık açısından da üst düzeyde adalet ve gelişmişliği getirecektir.
UTTMD,10 Aralık 2010’da hizmete girmiştir. Ülkemizde tesis tanımına giren otel, AVM, hastane, fabrika gibi binaların tesis teknik yöneticilerini biraraya getiren bu mesleki organizasyon, modern tesis yönetiminin tüm bileşenlerini geliştirmek, teknik müdürlerin mesleki tanımlarının yapılmasını ve eğitim programlarının belirlenmesini sağlamak gibi hedeflerinin yanında ülke ekonomisine katkıda bulunacak projelerde görev almak amacındadır.
UTTMD konseptinde, modern tesis yönetimine mehaz olacak kaynakları harekete geçirmek, ülke ekonomisine katkı sağlayacak ve modern tesis yönetiminin gerektirdiği hizmet ve projeleri belirlemek, tesis yöneticilerini akademisyenlerle, tedarikçilerle, yerli ve yabancı uzmanlarla bir araya getirmek amaçtır. Anılan konferansın yılda bir periyodik olarak tekrarlanması hedeflenmektedir. Konferans sürecinde tesislerin omurgası olan tesis teknik yöneticilerinin doğru olarak bilgilendirilmesi, kamu yönetiminin tesis yönetimi için belirlediği tüzük ve yönetmelikler ve tesis yönetimi ve bakım gerekliliklerinin tesis yöneticileri tarafından tam olarak anlaşılması hedeflenmektedir.

Saygılarımla,

Kemal Evcioğlu

Uluslar arası Tesis Teknik Müdürleri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı

Mayıs 2015